Najem krótkoterminowy — jak rozliczyć podatek?

Dla właścicieli mieszkań w dużych miastach — na przykład w Katowicach — lub turystycznych miejscowościach najem krótkoterminowy to prawdziwa żyła złota. Wynajmując mieszkanie „na doby” przez kilka miesięcy możemy zarobić więcej niż przez cały rok! I oczywiście — naszymi zyskami będziemy musieli podzielić się z fiskusem. Na jakich zasadach są opodatkowane przychody z najmu krótkoterminowego?

Wynajmuję mieszkanie na doby — czy to już działalność gospodarcza?

Dla tych, którzy chcieliby zajmować się najmem krótkoterminowym bez założenia własnej firmy i idących za tym kosztów, mamy złą wiadomość — najem „na doby” jest, w świetle polskiego prawa, działalnością gospodarczą. Spełnia przecież wszystkie jej warunki — jest zorganizowany (a przynajmniej powinien być!) i ciągły; nawet jeśli prowadzimy go tylko sezonowo. A zatem — rejestracji najmu krótkoterminowego jako zarobkowej działalności gospodarczej raczej nie unikniemy!

Oczywiście, można znaleźć wyjątki. Za najem prywatny, a więc niezwiązany z zarobkową działalnością gospodarczą, można uznać na przykład wynajem mieszkania turystom na kilka tygodni w trakcie wakacji. Zakładając oczywiście, że mówimy tu o sporadycznym najmie! Jednak nawet i w przypadku takiej formy najmu wielu właścicieli decyduje się na prowadzenie go jako działalność gospodarcza. Czemu? Aby mieć pewność, że nie wpadną w problemy z fiskusem. Granica pomiędzy najmem prywatnym a tym w ramach działalności gospodarczej jest przecież bardzo płynna!

Na zasadach działalności gospodarczej rozliczymy się także wtedy, jeśli nasz najem ma mieszany charakter — na przykład gdy w sezonie wakacyjnym wynajmujemy nasz lokal na doby, a przez resztę roku — na umowie długoterminowej. 

Opodatkowanie najmu — jakie obowiązują nas stawki?

Wiemy zatem, że prowadząc najem „na doby” stajemy się de facto przedsiębiorcami. Obowiązują więc nas takie same zasady rozliczenia, jak każdą inną firmę. Na chwilę obecną możemy wybrać jedną z trzech form opodatkowania: ryczałt, skalę podatkową oraz podatek liniowy. Każda z nich oznacza, oczywiście, inną stawkę i metodę obliczania podatku:

• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - 8,5% od przychodów do 100 000 zł oraz 12,5% od przychodów przekraczających tę kwotę; w tym przypadku nie możemy odliczyć kosztów prowadzenia najmu!
• skala podatkowa - 12% dla dochodów poniżej 120 000 zł i 32% dla nadwyżki; rozliczamy się od kwoty pomniejszonej o koszty działalności;
• podatek liniowy - 19% od całości dochodów; znowu, bez kosztów działalności.

Czy któraś z tych form opodatkowania jest bardziej opłacalna od innych? To już kwestia indywidualna, uzależniona nie tylko od naszych zysków z najmu, ale i od wysokości stawki zdrowotnej czy kwestii wspólnego rozliczenia z małżonkiem.

A co z podatkiem VAT?

Prowadząc najem krótkoterminowy nie możemy zapomnieć o tym, że… obowiązuje nas także podatek VAT! Jego stawka wynosi w tym przypadku 8%. I, co ważne, nie możemy skorzystać ze zwolnienia z jego opłacania — tak, jak to robią właściciele mieszkań pod najem długoterminowy. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy nasze dochody z najmu nie przekroczą 200 000 zł w ciągu roku podatkowego.