Podwyżka czynszu za najem - jak wygląda w praktyce

Wystarczy kilka lat doświadczenia na rynku nieruchomości, by przekonać się, że zmiany wysokości czynszu są nieuniknione, jeśli chcemy, by nasze mieszkanie rzeczywiście przynosiło zyski. Właściciele mieszkań pod wynajem powinni zatem wiedzieć, jakie warunki i możliwości daje im polskie prawo - które, słusznie, chroni najemców przed wyzyskiem. Jak uczciwie przeprowadzić podwyżkę czynszu i ile może ona wynosić?

Podwyżka czynszu - krok po kroku

Jak nietrudno zgadnąć - nie możemy zmienić wysokości czynszu z dnia na dzień! Byłoby to nie tylko nieuczciwe wobec najemców, ale także i niezgodne z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Podwyżka opłat za najem nieruchomości to w praktyce kilkumiesięczny proces, który warto poznać.

Najważniejszym krokiem, który musimy wykonać, jest wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu i poinformowanie najemców o nadchodzących zmianach w umowie. Ustawa wymaga, by wypowiedzenie zostało złożone w formie pisemnej; w przeciwnym razie może być ono uznane za nieważne.

Podwyżka czynszu nie wchodzi jednak w życie od razu po złożeniu pisma z wypowiedzeniem - a po upływie okresu wypowiedzenia. Minimalna jego długość to 3 miesiące; a może być dłuższy, jeśli najemca i właściciel mieszkania uzgodnili to w umowie najmu. Przez cały czas trwania okresu wypowiedzenia lokatorzy wciąż opłacają czynsz w jego poprzedniej stawce; dopiero w następnym miesiącu po tym okresie zaczyna obowiązywać wysokość czynszu po podwyżce.

A co się stanie, jeśli najemca chce odmówić płacenia nowej stawki czynszu? Już wyjaśniamy. W ciągu 2 miesięcy od wypowiedzenia poprzedniej stawki powinien on złożyć pisemną odmowę, po której nastąpi rozwiązanie umowy najmu z obowiązującym okresem wypowiedzenia.

O ile możemy podnieść czynsz?

W kwestii wysokości czynszu po podwyżce również obowiązują nas przepisy ustawy. Zgodnie z nią, wysokość czynszu najmu nie może przekraczać 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Wyjaśnijmy, co to oznacza.

Wartością odtworzeniową określa się iloczyn powierzchni użytkowej lokalu oraz wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia metra kwadratowego mieszkania. Brzmi groźnie, prawda? Na szczęście obowiązującą stawkę wskaźnika możemy łatwo znaleźć na stronie urzędu wojewódzkiego - ustala ją bowiem wojewoda, przez co stawki różnią się pomiędzy regionami naszego kraju. Dla nieruchomości w Katowicach w pierwszym kwartale 2023 roku obowiązywała stawka 5949,00 zł/m2.

By jeszcze bardziej wszystko rozjaśnić, przedstawmy krótki przykład: właściciel mieszkania na katowickiej Koszutce planuje podwyżkę czynszu. Jego lokal ma powierzchnię użytkową 50 mkw, a wskaźnik przeliczeniowy, jak wspomnieliśmy, to 5949,00 zł/m2. Wiedząc to, możemy łatwo obliczyć wartość odtworzeniową lokalu - wyniesie ona 297 450 zł. Następnie musimy ją pomnożyć przez ustalone 3%, co da nam sumę wpłacanych czynszów w skali roku o wysokości 8 923,5 zł. Od razu podzielmy tę kwotę przez 12 miesięcy - by poznać maksymalną wysokość miesięcznego czynszu. Wyniesie ona 743,63 zł. Podwyższając czynsz nie powinniśmy tej kwoty przekroczyć.

Od powyższych reguł istnieje kilka wyjątków. Podwyżka czynszu może przekroczyć ustawowy poziom, jeśli spełnimy jeden z trzech warunków:

• nie uzyskujemy z wynajmu mieszkania przychodów umożliwiających jego utrzymanie
• nie otrzymujemy zwrotu kapitału w wysokości nie wyższej niż 1,5% kosztów związanych z zakupem nieruchomości
• nie wykazujemy zysków z wynajmu nieruchomości.